O agronegócio é um dos setores mais importantes da economia brasileira. Em 2022, o setor representou 27,4% do PIB do país, segundo dados do Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento.

O crescimento do setor tem atraído investidores de diversos setores, que buscam oportunidades de negócios neste mercado. No entanto, o investimento no agronegócio pode ser um negócio de alto risco, devido a fatores como a volatilidade dos preços de commodities, as condições climáticas e as pragas.

Para mitigar esses riscos, os investidores e produtores rurais devem valer-se de instrumentos jurídicos bem elaborados e estruturados, oferecendo uma maior segurança em suas operações.

A importância de um bom contrato

Os contratos de arrendamento e parceria rural são instrumentos jurídicos essenciais para o desenvolvimento da atividade agropecuária no Brasil. Eles permitem que o proprietário de terras agrícolas disponibilize seus recursos para terceiros, que, por sua vez, podem investir e produzir de forma mais eficiente. No entanto, a segurança jurídica desses contratos é essencial para que eles sejam efetivamente utilizados.

Este artigo analisa a importância dos contratos de arrendamento e parceria rural para a segurança jurídica nos negócios. Aborda, ainda, os principais desafios enfrentados por esses contratos, bem como as medidas que podem ser tomadas para mitigá-los.

As principais características dos Contratos de Arrendamento e Parceria Pecuária
Os contratos de arrendamento e parceria rural são contratos onerosos, regidos por legislação especial, Estatuto da Terra, Lei 4.504/64, regulamentada pelo Decreto 59.566/66. A definição que a Lei atribui à esses tipos de contrato se resume na transferência da posse ou uso temporário da terra a ser exercida em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária.

O Contrato de Arrendamento Rural
Conforme abordado, o contrato de arrendamento rural é um contrato oneroso, em que uma das partes cede o uso de um imóvel rural à outra, mediante o pagamento de um preço. No arrendamento rural, o proprietário do imóvel cede o uso do imóvel ao arrendatário, que se compromete a pagar um aluguel. O arrendatário é responsável pela exploração agrícola do imóvel, assumindo todos os riscos da atividade.
As principais características do contrato de arrendamento rural são:

Cessão do uso do imóvel rural: O proprietário cede o uso do imóvel ao arrendatário, que pode explorá-lo para fins agrícolas, pecuários, agroindustrial, extrativista ou misto.

Pagamento de aluguel: O arrendatário se compromete a pagar um aluguel ao proprietário, em contrapartida pelo uso do imóvel.

Risco da atividade: O arrendatário assume todos os riscos da atividade agrícola, incluindo perdas de produção, danos ao imóvel e inadimplência de fornecedores.

Incumbe ressaltar que a averbação do contrato na matrícula do imóvel é de vital importância para o arrendatário, a fim de dar publicidade e conferir efeito erga omnes ao que foi pactuado, seja para exercer seu direito na renovação do contrato (art. 95, IV da Lei 4.504/64), seja para exercer o direito de preferência em caso de alienação do imóvel rural objeto do contrato (art. 92, § 3º Lei 4.504/64).

Sob o ponto de vista prático para aquisição de crédito, a averbação do contrato na matrícula do imóvel, seja o contrato de arrendamento, seja o contrato de parceria pecuária irá permitir que àquele que explora diretamente a terra consiga firmar contratos ou emitir títulos de crédito rural sem a necessária anuência do proprietário do imóvel, ressalvadas as hipóteses de garantias reais.
Outro dispositivo de crucial importância a ser observado, e que por diversas vezes não é observado pelos contratantes na praxe rural, é o artigo 18 do Decreto 59.566/66. Versa o referido dispositivo:

Art 18. O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro, mas o seu pagamento pode ser ajustado que se faça em dinheiro ou em quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao do aluguel, à época da liquidação.
Parágrafo único. É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro.

Conforme se depreende, o pagamento do arrendamento poderá ser feito em frutos da produção, mas o preço do arrendamento só poderá ser fixado em quantia fixa de dinheiro.

A jurisprudência pátria é pacífica nesse sentido, e não raras vezes encontramos decisões que reconhecem a nulidade de contratos dispostos de maneira diversa. Cite-se:

EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DECLARATÓRIA C/C REVISIONAL – ARRENDAMENTO RURAL – ESTIPULAÇÃO DO VALOR DO ARRENDAMENTO EM SACAS – VEDAÇÃO LEGAL – DECRETO Nº 59.566/66 – NULIDADE DA CLÁUSULA CONTRATUAL – LIMINAR DE MANUTENÇÃO DA POSSE DEFERIDA.

– Nos contratos de arrendamento rural, não se admite a fixação do valor do aluguel ou retribuição em frutos ou produtos da safra, a teor do disposto no art. 18 do Decreto 59.566/66. (TJMG – Agravo de Instrumento-Cv 1.0000.23.010161-0/002, Relator(a): Des.(a) José Eustáquio Lucas Pereira , 21ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 09/08/2023, publicação da súmula em 11/08/2023).

Assim, é importante compreender as características e cláusulas essenciais desse contrato para evitar conflitos entre as partes envolvidas.

Contrato de Parceria
O contrato de parceria é um contrato oneroso, em que uma das partes cede a terra e os insumos ao parceiro rural, que se compromete a dividir a produção com o proprietário. O parceiro rural é responsável pela exploração agrícola do imóvel, mas compartilha os riscos da atividade com o proprietário.

Ou seja, em relação à parceria rural, é fundamental que haja a necessidade intrínseca de compartilhar os riscos, bem como os frutos, produtos e lucros, conforme acordado pelas partes envolvidas. Esse modelo assemelha-se a uma forma de parceria entre o proprietário da terra, que contribui com o imóvel, e o parceiro, que contribui com o trabalho. Nessa colaboração, não apenas os lucros, mas também os eventuais prejuízos decorrentes do empreendimento são divididos entre as partes, o que é de extrema importância.

As principais características do contrato de parceria rural são:

Cessão da terra e dos insumos: O proprietário cede a terra e os insumos ao parceiro rural, que pode explorá-los para fins agrícolas.
Divisão da produção: O parceiro rural se compromete a dividir a produção com o proprietário, em proporções previamente acordadas.
Compartilhamento dos riscos: O parceiro rural compartilha os riscos da atividade agrícola com o proprietário.

A exemplo dos contratos de arrendamento, os contratos de parceria rural possuem uma duração mínima de três anos (art. 13 do Decreto 59.566/66), garantindo assim ao parceiro o direito de concluir a colheita pendente. Após esse período, se o proprietário não desejar assumir a exploração por conta própria, o parceiro possui preferência para a celebração de um novo contrato. É aconselhável que esses acordos sejam formalizados com, pelo menos, seis meses de antecedência em relação ao término do contrato.

Em caso de falecimento da parte que estabeleceu a parceria, o acordo original não é automaticamente encerrado, permanecendo em vigor até o final do prazo estipulado. Após o término desse prazo, os herdeiros têm a prioridade na decisão de renovar o contrato.

A prerrogativa que detém o arrendatário nos contratos de arrendamento quanto ao direito de preferência na aquisição do imóvel não subsiste nos contratos de parceria rural. A fim de que o parceiro tenha o direito de preferência na compra do imóvel, é imperativo que essa condição seja devidamente especificada no contrato, a fim de conferir-lhe força coagente.

Conclusão

Em tempos em que as relações rurais buscam uma melhor adequação de seus processos e instrumentos, a segurança jurídica nos negócios rurais é mais do que uma mera formalidade legal; é um alicerce para o crescimento e o desenvolvimento sustentável do setor agropecuário. Os contratos de arrendamento e parceria rural emergem como ferramentas indispensáveis nesse contexto, permitindo o uso eficiente da terra, o compartilhamento de riscos e recompensas, e a promoção de investimentos.

Entretanto, para que esses contratos cumpram seu propósito, é vital que sejam estabelecidos de forma transparente, regulamentados de maneira clara e adaptados às necessidades das partes envolvidas. É também crucial que as partes estejam cientes dos desafios e oportunidades inerentes a esses acordos, uma vez que conflitos e mudanças no ambiente legal podem surgir.

Assim, a segurança jurídica nos negócios rurais não é apenas um objetivo, mas uma necessidade premente. Governos, legisladores e partes interessadas devem trabalhar em conjunto para criar um ambiente legal favorável que proteja os direitos das partes, estimule o investimento e fortaleça a confiança mútua. Somente com essa base sólida, os contratos de arrendamento e parceria rural podem cumprir seu papel na construção de um setor agrícola robusto e resiliente, capaz de enfrentar os desafios do presente e do futuro.

Para além dos pontos abordados neste artigo, os contratos rurais demandam uma análise personalizada, notadamente pelo regime legal próprio, nesse sentido, uma assessoria especializada mostra-se de vital importância.

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