Ipsis Litteris

AS HIPÓTESES DE EXCEÇÃO À IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA

A Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990, é a legislação responsável por conceituar e determinar medidas a fim de preservar a moradia do indivíduo. 

A referida legislação conceitua o bem de família como o único imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, e estabelece que tal bem é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.

Vale ressaltar que, conforme parágrafo único do art. 5º da legislação supramencionada, nos casos em que o indivíduo seja possuidor de vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis e na forma do art. 70 do Código Civil.

O direito à moradia está previsto na Constituição Federal e a impossibilidade de penhora da residência busca conferir proteção ao mínimo existencial do indivíduo e de sua família. No entanto o direito à moradia não se sobrepõe ao princípio da boa-fé e nem ao direito à pensão alimentícia, motivo pelo qual, acertadamente, o legislador trouxe algumas hipóteses de exceção à impenhorabilidade do bem de família.

 As exceções à impenhorabilidade estão previstas no art. 3º da Lei 8.009/90 e buscam preservar a boa-fé na relação contratual e valorar direitos considerados de maior importância, conforme tratar-se-á adiante.

A primeira hipótese de exceção à impenhorabilidade do bem de família trazida pela legislação é aquela que trata acerca de obrigações contraídas pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato. 

Em outras palavras, o legislador entendeu que, se o indivíduo contrai um débito para financiar a aquisição ou construção de sua própria residência, não poderá alegar a hipótese de impenhorabilidade, prevista na Lei 8009/90, em caso de eventual cobrança judicial.

O mesmo ocorre nos casos em que o débito é oriundo de cobrança de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel, e ainda nos casos em que o próprio devedor oferta o bem de família como garantia real em obrigação assumida perante a terceiros. 
Também não é oponível a impenhorabilidade do bem de família quando o imóvel é adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens.  

As hipóteses acima expostas direcionam ao entendimento de que o princípio da boa-fé merece ser preservado, se sobrepondo assim à proteção ao mínimo existencial.  Tendo como premissa a boa-fé, o legislador também rechaçou a hipótese em que sabendo-se insolvente, o devedor adquire de má-fé imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, desfazendo-se ou não da moradia antiga.

Assim, não será acatada a alegação de impenhorabilidade do bem de família, quando o devedor, na tentativa de fraudar credores, utiliza sua reserva financeira para adquirir um imóvel residencial de maior valor. 

Além das já mencionadas hipóteses, o legislador trouxe também como exceção à impenhorabilidade do bem de família mais duas modalidades, que dizem respeito a dívidas contraídas para pagamento de pensão alimentícia e aquelas que forem contraídas através de fiança em contrato de locação.

A primeira hipótese não encontra grandes discussões, uma vez que em razão do princípio da proporcionalidade e ponderação, o direito ao recebimento de prestação alimentícia se sobrepõe, em grau de importância, ao direito à moradia do indivíduo, motivo pelo qual a casa de morada poderá sofrer a penhora para suprir débitos oriundos de pensão alimentícia.

Já a hipótese de penhora do bem de família do fiador em contrato de locação é tema bastante discutido e que gera inúmeras divergências doutrinárias e jurisprudenciais. A referida hipótese foi contemplada no rol de exceções a fim de beneficiar o locatário de um imóvel, permitindo assim maior facilidade na aquisição de uma moradia ao indivíduo.

No entanto, na tentativa de preservar o direito à moradia dos locatários, e consequentemente fomentar o mercado imobiliário, a lei acabou por onerar o fiador, permitindo que seja penhorado o bem de família deste para pagamento de dívida oriunda de contrato de locação.

Diante da previsão legal, várias discussões e debates foram travados, tendo sido consolidado entendimento no Tema 295 do STF restando estabelecido que "É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no artigo 3, VII, da lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no artigo 6 da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000", e na Súmula 549 do STJ: "É válida a penhora de bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação". 

Ocorre que ao tornar penhorável o bem de família do fiador em contratos de locação, o legislador não fez distinção entre qual a modalidade de locação seria aplicável o dispositivo. Assim, outro questionamento surgiu: Em casos de locação comercial, seria justo o devedor principal permanecer com seu bem de família intocável enquanto o fiador suporta todas as consequências?

Diante de tal questionamento, o STF reconheceu a repercussão geral do Recurso Extraordinário nº 1307334 dando origem ao Tema 1127 que está em trâmite para que haja definição acerca da possibilidade de penhora do bem de família do fiador em caso de locação comercial.

Diante do exposto, pode-se concluir que a legislação que trata acerca da impenhorabilidade do bem de família busca preservar direitos mínimos do indivíduo previstos na Constituição Federal e, de forma concomitante, evitar a maximização de um problema social já existente no país, sem deixar de observar os princípios da boa-fé, da proporcionalidade e da ponderação.

 

Por Marina Mansur Gontijo

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